Vuelven las hipotecas de interés variable, ¡y podrían ahorrarle miles!

(6 minutos de lectura) - Las hipotecas de tipo variable están volviendo a aparecer.

Con la precio medio de venta de una vivienda en Portland en $565.000En la actualidad, muchos aspirantes a compradores de vivienda tienen dificultades para hacer realidad su sueño de ser propietarios. Si a esto le añadimos el bajo inventario y el aumento de los tipos de interés hipotecarios, muchos se preguntan si podrán conseguir un lugar al que llamar hogar.

Los tipos de interés de las hipotecas están subiendo mientras la Reserva Federal trabaja para reducir la inflación subiendo los tipos de interés a corto plazo. Estas subidas hacen que, en última instancia, sea más caro pedir dinero prestado. Los tipos de una hipoteca fija a 30 años son los más altos desde 2009, justo después del desplome del mercado inmobiliario en 2008. Los tipos de interés más bajos de los últimos años han provocado un aumento de la demanda de préstamos hipotecarios y un aumento de los precios de las viviendas disponibles para la compra.

"Los ARM permiten a los socios optar a más viviendas que un tipo fijo".

Amy Olson, vicepresidenta de préstamos hipotecarios residenciales, Unitus Mortgage

Existen algunas alternativas a los crecientes tipos de las hipotecas fijas tradicionales a 30 años. Las hipotecas de tipo variable (ARM) son cada vez más populares. Ofrecen un tipo fijo más bajo al principio de la hipoteca, lo que hace que los pagos mensuales sean más bajos.

De hecho, la mayoría de los ARMs permiten a los miembros calificar a una tasa inicial más baja que los productos fijos, lo que les da una ventaja sobre otros compradores", explicó Amy Olson, AVP de Préstamos Hipotecarios Residenciales en Unitus Mortgage. "Los miembros que utilizan un producto ARM pueden comprar hasta $40.000 más en el precio de compra y tener el mismo pago de la casa que un miembro con un producto fijo. Esto es una tremenda ayuda cuando los miembros entran en guerras de ofertas, lo cual es común en el mercado inmobiliario actual con un inventario de viviendas limitado."

¿Cómo han cambiado las hipotecas de tipo variable?

Si bien los ARM de principios de la década de 2000 desempeñaron un papel en el colapso del mercado inmobiliario en 2008, las nuevas normas y protecciones los hacen más seguros que entonces. En la actualidad, existen límites en cuanto al ajuste de los tipos de interés de las hipotecas y se han establecido topes para evitar que el tipo de interés de la hipoteca, y por tanto el pago mensual, aumente demasiado rápido. La mayoría de los prestamistas ahora califican a los prestatarios en función de si pueden afrontar los pagos futuros después de que el tipo se ajuste, en lugar de los pagos iniciales más bajos.

Otra mejora en los ARM es la mayor estabilidad del índice que se utiliza ahora para determinar los tipos. El estándar de la industria es ahora el Tipo de financiación a un día garantizado (SOFR). Los ARM del pasado solían utilizar el Tipo de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). La diferencia entre estos índices es que el SOFR se basa en transacciones reales y el LIBOR en tipos de interés estimados. El SOFR es considerablemente menos volátil que el LIBOR, lo que significa que aumenta lentamente. Desde septiembre de 2014 hasta principios de 2020, el índice SOFR tuvo una media de unos 0,73 puntos porcentuales. El tipo ajustable que pagas una vez que vence el plazo fijo se determina sumando el índice SOFR al margen del prestamista.

¿Cómo funcionan los ARM?

Ahora que entiende por qué los ARM son un préstamo más seguro que hace 15 años, puede que se pregunte cómo funciona exactamente un ARM.

Las hipotecas de tasa ajustable siempre comienzan siendo fijas y se ajustan después de que el período fijo expira. Unitus Mortgage ofrece una ARM de 10/6, 7/6, 5/6 y 3/6. El primer número es el número de años que la tasa es fija y el segundo número es la frecuencia con la que se ajusta. Por ejemplo, un ARM 10/6 significa que el tipo fijo más bajo se mantiene durante 10 años y se ajusta cada seis meses después. En el mes 121 (el primer mes después del período fijo de 10 años), el tipo se ajusta y seguirá ajustándose cada seis meses durante la vida del préstamo. Sin embargo, ahora existen protecciones para garantizar que el tipo no aumente demasiado rápido.

¿Cómo se ajusta la tasa?

Tras el periodo inicial de tipo fijo, el ARM se ajusta al tipo "totalmente indexado". Usted paga este tipo sobre el saldo restante de su hipoteca. El tipo se determina sumando el margen del prestamista (el margen establecido por Unitus Mortgage es de 2,75%) y el tipo de índice SOFR (actualmente en 0,286% el 20 de mayo de 2022). El tipo totalmente indexado para este periodo de seis meses sería de 3,036% en este ejemplo. En el mes 127, el tipo se ajustaría de nuevo utilizando esta misma fórmula. Aunque los compradores de vivienda deben ser conscientes de que el tipo podría aumentar durante el período de ajuste, en el mercado actual, el tipo en realidad disminuiría, lo que significa un pago mensual más bajo durante esos seis meses.

Existen "topes" y "suelos" para el ajuste del tipo de interés. Los topes limitan la cantidad que puede aumentar el tipo de interés. En las hipotecas ARM, suele haber un tope que se aplica al primer ajuste tras la finalización del tipo fijo. Hay otros topes que se aplican para cada período de ajuste y un "tope de por vida". Los límites de por vida pueden ser un tipo de interés específico, por ejemplo 7,5%, lo que significa que el tipo no puede superar el 7,5% en ningún momento del préstamo. Los límites de por vida también pueden definirse como un porcentaje determinado sobre el tipo inicial. Por ejemplo, un límite vitalicio de 5% sobre el tipo inicial significaría que el tipo nunca superará el tipo inicial más 5%.

Los suelos son todo lo contrario, es decir, son los tipos por debajo de los cuales no puede caer su préstamo. En los últimos años, algunos índices han caído hasta el punto de que los prestamistas hipotecarios no podrían cubrir sus costes porque los tipos habrían bajado demasiado. Un suelo protege los costes operativos del prestamista. Si su préstamo tiene un suelo de 2,0%, su tipo nunca bajará por debajo de éste, aunque el tipo totalmente indexado sea más bajo.

¿Por qué considerar un ARM?

Las hipotecas de tipo variable no son para todo el mundo, pero proporcionan cierta flexibilidad a los compradores de vivienda que desean más poder adquisitivo y pagos mensuales más bajos. Las hipotecas de tasa ajustable pueden ahorrarle dinero en sus pagos mensuales durante el período de tasa fija en comparación con las tasas fijas a 30 años más altas. También pueden tener sentido para un comprador de vivienda que planea mudarse o refinanciar antes de que expire el plazo del tipo fijo. En definitiva, la elección de la hipoteca adecuada es una decisión muy personal, que se toma mejor con la experiencia de un prestamista cualificado. Unitus Mortgage ofrece actualmente algunas de las tasas más bajas de ARM en el noroeste del Pacífico.

"Sabemos lo difícil que puede ser conseguir una hipoteca, tanto si es la primera como la décima vez", dijo Olson. "Tenemos la experiencia, los conocimientos y la motivación para conseguir a nuestros miembros el préstamo adecuado para su situación individual. No consideramos los préstamos con un enfoque único para todos".

Puedes más información sobre los ARM e incluso utilizar nuestro calculadoras de hipotecas para comparar tarifas en línea. También puede consultar nuestro ofertas para quienes compran una vivienda por primera vez. Algunos compradores de vivienda pueden calificar para préstamos con cero enganche e incluso ganar dinero en efectivo al cierre del préstamo. Póngase en contacto con Unitus Mortgage hoy mismo para saber cuál es el préstamo adecuado para ayudarle a encontrar su próxima casa.